ผู้ขายฝากมีเงินไถ่ที่ดินที่ขายฝากภายในกำหนดเวลาตามสัญญา แต่ผู้ซื้อฝากไม่ยินยอมให้ไถ่ ผู้ขายฝากจะไถ่ที่ดินที่ขายฝากด้วยวิธีใด
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2086 - 2087/2550
สัญญาขายฝากที่ดินที่โจทก์ผู้ซื้อฝากทำกับจำเลยผู้ขายฝากมิได้กำหนดค่า
สินไถ่ไว้
จำเลยย่อมมีสิทธิไถ่ที่ดินที่ขายฝากตามราคาที่ขายฝากตาม ป.พ.พ.
มาตรา 499
วรรคแรก หากจำเลยมีเงินไถ่ที่ดินที่ขายฝากภายในกำหนดเวลา
ตามสัญญา แต่โจทก์ไม่ยินยอมให้ไถ่
จำเลยย่อมมีสิทธิไถ่ที่ดินที่ขายฝากด้วยการ
นำเงินสินไถ่ไปวางทรัพย์ต่อสำนักงานวางทรัพย์ภายในกำหนดเวลาไถ่โดย
สละสิทธิถอนทรัพย์ที่ได้วางไว้ กรณีเช่นนี้ถือได้ว่าที่ดินที่ขายฝากตกเป็น
กรรมสิทธิ์ของจำเลยตั้งแต่เวลาที่จำเลยได้วางทรัพย์อันเป็นสินไถ่ตาม
ป.พ.พ.
มาตรา 492
วรรคแรก
บันทึกข้อตกลงที่โจทก์ทำกับจำเลยเป็นหลักฐานว่าโจทก์ยินยอมให้จำเลย
ไถ่ที่ดินที่ขายฝากหลังจากครบกำหนดตามสัญญาแล้ว
ถือได้ว่าบันทึกข้อตกลง
ดังกล่าวเป็นสัญญาขยายกำหนดเวลาไถ่
แม้มิได้จดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานที่ดิน
ก็มีผลบังคับให้ผูกพันโจทก์ผู้รับไถ่ซึ่งลงลายมือชื่อในสัญญาดังกล่าวตาม
ป.พ.พ.
มาตรา 496
เมื่อสัญญาขยายกำหนดเวลาไถ่มิได้กำหนดเวลาไว้ จึงต้องบังคับตาม
ป.พ.พ. มาตรา
494 กล่าวคือ จำเลยย่อมมีสิทธิไถ่ที่ดินขายฝากภายในกำหนดเวลา
10 ปี
นับแต่วันทำสัญญาขายฝาก เมื่อจำเลยฟ้องขอไถ่ที่ดินที่ขายฝากจากโจทก์
ยังไม่พ้นกำหนดเวลา
10 ปี นับแต่วันทำสัญญาขายฝาก จำเลยจึงมีสิทธิไถ่ที่ดิน
ที่ขายฝากจากโจทก์
เมื่อจำเลยครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินที่ขายฝากหลังจากทำสัญญาขาย
ฝากให้โจทก์แล้วโดยโจทก์ยินยอมและโจทก์ทำสัญญาขยายกำหนดเวลาไถ่ที่ดิน
ที่ขายฝากให้จำเลย
การที่จำเลยยังคงอยู่ในที่ดินที่ขายฝากต่อไปหลังจากครบ
กำหนดเวลาไถ่ตามสัญญาเดิมจึงไม่เป็นการละเมิดต่อโจทก์
--------------------------------------------------------------------------------------------------------
คำพิพากษาฎีกาย่อยาว
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2086 - 2087/2550
โจทก์
ดาบตำรวจอุดร ชาลีเครือ
จำเลย นางหวัน
สีปราบ
ป.พ.พ. มาตรา
420, 492 วรรคหนึ่ง,
494,
496,
499
วรรคหนึ่ง
คดีทั้งสองสำนวนนี้ ศาลชั้นต้นสั่งให้รวมพิจารณาเป็นคดีเดียวกัน
โดยให้
เรียกโจทก์สำนวนแรกซึ่งเป็นจำเลยในสำนวนที่สองว่า
โจทก์ และเรียกจำเลย
สำนวนแรกซึ่งเป็นโจทก์สำนวนที่สองว่า
จำเลย
สำนวนแรก
โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยและบริวารออกไปจากที่ดินพิพาท
และให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์คิดเป็นเงินปีละ
20,000 บาท นับแต่ปี 2543
เป็นต้นไปจนกว่าจำเลยและบริวารจะออกจากที่ดินพิพาท
จำเลยให้การขอให้ยกฟ้อง
สำนวนที่สอง
จำเลยซึ่งเป็นโจทก์ฟ้องขอให้บังคับโจทก์รับเงินค่าซื้อที่ดิน
ที่ขายฝากจำนวน
362,500 บาท จากจำเลย และให้โจทก์จดทะเบียนโอนขายที่ดิน
ที่ขายฝากตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์
(น.ส. 3 ก.) ให้แก่จำเลยภายใน 7 วัน
นับแต่วันที่ศาลมีคำพิพากษา
หากโจทก์ไม่ยอมปฏิบัติตามให้จำเลยนำเงินจำนวน
362,500 บาท
ไปวางไว้ ณ สำนักงานวางทรัพย์ประจำศาลจังหวัดมหาสารคาม
เมื่อวางเงินแล้วหากโจทก์ไม่ยอมจดทะเบียนโอนขายที่ดินดังกล่าวให้แก่จำเลย
ขอ
ให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลแทนการแสดงเจตนาของโจทก์
โจทก์ซึ่งเป็นจำเลยให้การขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องโจทก์
ให้โจทก์รับเงินค่าไถ่ที่ดินขายฝากที่
พิพาทจำนวน
362,500 จากจำเลย และให้โจทก์ไปจดทะเบียนขายที่ดินที่ขายฝาก
ตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ให้แก่จำเลยภายใน
7 วัน นับแต่วันที่มีคำ
พิพากษา
หากโจทก์ไม่ปฏิบัติตามให้จำเลยนำเงินจำนวน 362,500 บาท ไปวางไว้
ณ
สำนักงานบังคับคดีจังหวัดมหาสารคาม เมื่อวางเงินแล้วโจทก์ไม่ยอมจดทะเบียน
ขายที่ดินที่ขายฝากดังกล่าวแก่จำเลย
ให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนา
ของโจทก์
ให้โจทก์ใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนจำเลย โดยกำหนดค่าทนายความ
10,000 บาท
โจทก์อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์ภาค 4 พิพากษากลับ
ให้จำเลยและบริวารออกไปจากที่ดิน
ตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์
ให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ปีละ 15,000
บาท
นับจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยและบริวารจะออกไปจากที่ดินเสร็จสิ้น
ให้ยกฟ้องจำเลย
ให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองศาลแทนโจทก์ โดยกำหนด
ค่าทนายความรวม
12,000 บาท
จำเลยฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า
ข้อเท็จจริงในเบื้องต้นคู่ความไม่ฎีกาโต้แย้งรับฟังเป็น
ยุติว่า
จำเลยฝากที่ดินพิพาทตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ให้โจทก์มีกำหนด
ไถ่คืนภายใน 1
ปี นับแต่วันทำสัญญาเป็นเงิน 362,500 บาท ต่อมาโจทก์และจำเลย
ไปทำบันทึกข้อตกลงเกี่ยวกับการขายฝาก
ณ ที่ว่าการอำเภอโกสุทพิสัย จำเลยมิ
ได้ไถ่ที่ดินพิพาทตามกำหนดเวลาในสัญญาขายฝากและจำเลยครอบครองทำ
ประโยชน์ในที่ดินพิพาทนับแต่วันทำสัญญาขายฝากจนถึงปัจจุบัน
คดีมีปัญหาต้อง
วินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยประการแรก
บันทึกข้อตกลงเป็นสัญญาขยายกำหนด
เวลาไถ่ที่ดินพิพาทและมีผลบังคับใช้หรือไม่
เห็นว่า ตามบันทึกข้อตกลงระบุแต่
เพียงว่าผู้ซื้อฝากยินยอมให้ผู้ขายฝากซื้อที่ดินที่ขายฝากคืนจำนวนเงิน
362,500
บาท
โดยไม่ได้กำหนดระยะเวลาซื้อคืนไว้และตามสัญญาขายฝากมิได้กำหนด
ค่าสินไถ่ไว้
จำเลยย่อมมีสิทธิไถ่ที่ดินพิพาทตามราคาที่ขายฝากคือ 362,500 บาท
ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา 499 วรรคแรก หากจำเลยมีเงินไถ่
ที่ดินพิพาทภายในกำหนดตามสัญญาแต่โจทก์ไม่ยินยอมให้ไถ่
จำเลยย่อมมีสิทธิ
ไถ่ที่ดินพิพาทด้วยการนำเงินสินไถ่ไปวางทรัพย์ต่อสำนักงานวางทรัพย์ภายใน
กำหนดเวลาไถ่โดยสละสิทธิถอนทรัพย์ที่ได้วางไว้
กรณีเช่นนี้ถือได้ว่าที่ดินพิพาท
ตกเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยตั้งแต่เวลาที่จำเลยได้วางทรัพย์อันเป็นสินไถ่ตาม
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา 492 วรรคแรก ข้อเท็จจริงจึงรับฟังได้ว่า
เหตุที่โจทก์และจำเลยทำบันทึกข้อตกลง
เพราะต้องการให้เป็นหลักฐานว่าโจทก์
ยินยอมให้จำเลยไถ่ที่ดินพิพาทหลังจากครบกำหนดตามสัญญาแล้ว
บันทึกข้อตกลง
ดังกล่าวถือได้ว่าเป็นสัญญาขยายกำหนดเวลาไถ่
แม้มิได้จดทะเบียนต่อเจ้าพนักงาน
ที่ดินก็มีผลบังคับให้ผูกพันโจทก์ผู้รับไถ่ซึ่งลงลายมือชื่อในสัญญาดังกล่าวตาม
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา 496 เมื่อสัญญาขยายกำหนดเวลาไถ่
มิได้กำหนดเวลาไว้จึงต้องบังคับตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา 494
กล่าวคือ
จำเลยย่อมมีสิทธิไถ่ที่ดินพิพาทในกำหนดเวลา 10 ปี นับแต่วันทำสัญญา
ขายฝาก
เมื่อจำเลยฟ้องขอไถ่ที่ดินพิพาทจากโจทก์ยังไม่พ้นกำหนดเวลา 10 ปี
นับแต่วันทำสัญญาขายฝาก
จำเลยจึงมีสิทธิไถ่ที่ดินพิพาทจากโจทก์
ปัญหาต่อไปมีว่าจำเลยจะต้องชดใช้ค่าเสียหายให้โจทก์หรือไม่ เมื่อข้อ
เท็จจริงฟังได้ว่า
จำเลยครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินพิพาทหลังจากทำสัญญา
ขายฝากให้โจทก์แล้วโดยโจทก์ยินยอมและเมื่อโจทก์ทำสัญญาขยายกำหนดเวลา
ไถ่ที่ดินพิพาทให้จำเลย
การที่จำเลยยังคงอยู่ในที่ดินพิพาทต่อไปหลังจากครบ
กำหนดเวลาไถ่ตามสัญญาเดิมจึงไม่เป็นการละเมิดต่อโจทก์
จำเลยจึงไม่ต้องชดใช้
ค่าเสียหายให้โจทก์
ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 4 พิพากษามานั้น ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย
ฎีกาของจำเลยฟังขึ้น
พิพากษากลับ
ให้บังคับคดีไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น ให้โจทก์ใช้ค่า
ฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์และฎีกาแทนจำเลย
โดยกำหนดค่าทนายความรวม
10,000 บาท.
( พงษ์ศักดิ์
วีระเสถียร - จรัส พวงมณี - สถิตย์ ทาวุฒิ )
ศาลจังหวัดมหาสารคาม
- นายอุตสาห์ ทองโคตร
ศาลอุทธรณ์ภาค
4 - นายวิจิตร วิสุชาติ
