สัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าการเช่า จะมีผลผูกพันผู้รับโอนหรือไม่ แม้ผู้รับโอนจะรู้เห็นถึงการเช่าและรับโอนตึกแถวพิพาทมา
คำพิพากษาศาลฎีกาที่
๗๘๙๔/๒๕๕๓ ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า
“มีปัญหาข้อกฎหมายที่จะต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยทั้งสองว่า
สัญญาเช่าระหว่างนางอรียากับจำเลยที่ 2
เป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าการเช่าและมีผลผูกพันโจทก์หรือไม่
ในการวินิจฉัยปัญหาข้อกฎหมาย ศาลฎีกาจำต้องถือตามข้อเท็จจริงที่ศาลอุทธรณ์ภาค 1
ได้วินิจฉัยจากพยานหลักฐานในสำนวนซึ่งข้อเท็จจริงรับฟังได้ว่า
เดิมตึกแถวพิพาทเลขที่ 238/6 - 7 เป็นกรรมสิทธิ์ของนางอรียาเมื่อวันที่ 19 สิงหาคม
2537 นางอรียาได้ให้จำเลยที่ 2 เช่าตึกแถวพิพาทมีกำหนด 20 ปี
โดยไม่ได้จดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ โดยจำเลยที่ 2
ได้ออกเงินช่วยค่าก่อสร้างตึกแถวพิพาท ซึ่งขณะนั้นยังก่อสร้างไม่แล้วเสร็จจำนวน
900,000 บาท ตามสัญญาเพื่อรับสิทธิการเช่าและสัญญาเช่าอาคารเอกสารหมาย ป.ล.1 และ
ป.ล.2 ต่อมาวันที่ 22 ตุลาคม 2545 นางอรียาได้ขายที่ดินโฉนดเลขที่ 30361
ตำบลบ้านกล้วย อำเภอเมืองชัยนาท จังหวัดชัยนาท
พร้อมตึกแถวพิพาทให้แก่โจทก์หลังจากที่จำเลยที่ 2 เช่าตึกแถวพิพาทมาแล้วเกินสามปี
โจทก์จึงได้บอกกล่าวให้จำเลยทั้งสองออกไปจากตึกแถวพิพาท แต่จำเลยทั้งสองเพิกเฉย
เห็นว่า การที่นางอรียาให้จำเลยที่ 2 เช่าตึกแถวพิพาทมีกำหนด 20 ปี โดยจำเลยที่ 2
ต้องออกเงินช่วยค่าก่อสร้างตึกแถวพิพาทซึ่งยังก่อสร้างไม่แล้วเสร็จให้นางอรียาจำนวน
900,000 บาท
ย่อมเป็นสัญญาต่างตอบแทนชนิดหนึ่งที่ซ้อนรวมอยู่ในสัญญาเช่าโดยถือเป็นข้อตกลงที่นางอรียาจะต้องให้จำเลยที่
2 เช่าตึกแถวพิพาทมีกำหนด 20 ปี สัญญาเช่าตึกแถวพิพาทระหว่างนางอรียาและจำเลยที่ 2
จึงเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าการเช่าตามธรรมดาซึ่งเป็นบุคคลนอกสัญญาด้วยไม่
ถึงแม้โจทก์จะรู้เห็นถึงการเช่าดังกล่าวและรับโอนตึกแถวพิพาทมา
เมื่อข้อเท็จจริงที่ฟังยุติแล้วไม่ปรากฏว่าโจทก์ยินยอมผูกพันตนที่จะปฏิบัติตามสัญญาดังกล่าวแทนนางอรียาที่จะให้จำเลยที่
2 เช่าตึกแถวพิพาท อันจะถือได้ว่าโจทก์ตกลงชำระหนี้ให้แก่จำเลยที่ 2
ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 374 ซึ่งจะทำให้จำเลยที่
2 มีสิทธิอยู่ในตึกแถวพิพาทที่เช่าต่อไปข้อตกลงระหว่างนางอรียากับจำเลยที่ 2
จึงไม่มีผลผูกพันโจทก์”
( สมชาย
สินเกษม - ปริญญา ดีผดุง - สู่บุญ วุฒิวงศ์ )
หมายเหตุ
สัญญาเพื่อประโยชน์ของบุคคลภายนอกคือสัญญาที่คู่สัญญาจัดทำขึ้นเพื่อให้บุคคลภายนอกเป็นผู้รับประโยชน์จากสัญญาที่คู่สัญญาทำขึ้น
ซึ่งก่อผลผูกพันบุคคลภายนอกได้
ตามคำพิพากษาศาลฎีกาที่หมายเหตุนี้
เป็นกรณีที่บุคคลภายนอกไม่แสดงเจตนาถือเอาประโยชน์จากสัญญาของคู่สัญญาและพิพากษายืนตามคำพิพากษาศาลฎีกาที่
625/2537 ซึ่งศาลฎีกาวินิจฉัยว่า
"สัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาเป็นเพียงบุคคลสิทธิใช้บังคับกันได้เฉพาะแต่ในระหว่างคู่สัญญา
จะผูกพันโจทก์ผู้รับโอนตึกพิพาทต่อเมื่อโจทก์ได้ตกลงยินยอมเข้าผูกพันตนที่จะปฏิบัติตามสัญญานั้นแทนผู้ให้เช่าเดิมอันเป็นการตกลงว่าจะชำระหนี้แก่บุคคลภายนอกซึ่งจะทำให้บุคคลภายนอกคือจำเลยผู้เช่ามีสิทธิเรียกร้องชำระหนี้จากโจทก์ผู้รับโอนได้โดยตรงตาม
ป.พ.พ. มาตรา 374 เมื่อไม่ปรากฏว่าโจทก์ตกลงยินยอมเช่นนั้น
แม้หากฟังได้ว่าสัญญาเช่าเป็นสัญญาต่างตอบแทนและโจทก์รู้ถึงข้อตกลงดังกล่าวตามที่จำเลยต่อสู้
สัญญาดังกล่าวก็ไม่ผูกพันโจทก์ในอันที่จะต้องยินยอมให้จำเลยเช่นตึกพิพาทต่อไปแต่อย่างใด"
แต่การแสดงเจตนาเข้ารับสัญญาดังกล่าวของบุคคลภายนอกที่จะถือเอาประโยชน์จากสัญญานั้นเป็นนิติกรรมที่ไม่มีแบบ
กล่าวคือ หากผู้ให้เช่าโอนขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างให้แก่บุคคลภายนอกอันมิใช่ผู้เช่า
โดยเพียงแต่แจ้งด้วยวาจาให้บุคคลภายนอกทราบว่าที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างมีสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าการเช่าอันเป็นบุคคลสิทธิระหว่างผู้ให้เช่ากับผู้เช่าและบุคคลภายนอกตกลงด้วยโดยไม่มีหลักฐานแต่อย่างใด
กรณีถือได้ว่าบุคคลภายนอกแสดงเจตนาถือเอาประโยชน์จากสัญญาดังกล่าว ตาม ป.พ.พ.
มาตรา 374 แล้ว คู่สัญญาไม่อาจเปลี่ยนแปลงหรือระงับสิทธินั้นภายหลังได้อันเป็นไปตามคำพิพากษาศาลฎีกาที่
1002/2509 (ประชุมใหญ่ครั้งที่ 13/2509) ซึ่งศาลฎีกาวินิจฉัยว่า
"เมื่อผู้ให้เช่าโอนขายตึกพิพาทให้โจทก์และได้บอกให้ทราบว่าผู้เช่าได้ออกเงินช่วยค่าก่อสร้าง
โจทก์จะต้องให้ผู้เช่าได้อยู่จนครบกำหนด 15 ปี อย่าขับไล่ มิฉะนั้นจะไม่ยอมขาย และโจทก์ก็ตกลงด้วย
เช่นนี้กรณีที่โจทก์ยอมรับข้อผูกพันที่ผู้ให้เช่ามีต่อผู้เช่าเท่ากับว่าโจทก์ได้ทำสัญญาตกลงจะชำระหนี้แก่บุคคลภายนอกเมื่อจำเลยคงถือตามสัญญาเช่าเดิมและได้ชำระค่าเช่าให้ทุกเดือน
จึงเป็นการแสดงเจตนาถือเอาประโยชน์จากสัญญาตามมาตรา 374 แห่ง ป.พ.พ. แล้ว คู่สัญญาหาอาจเปลี่ยนแปลงหรือระงับสิทธินั้นในภายหลังได้ไม่ตามมาตรา
375 แห่ง ป.พ.พ."
นวชาติ
ยมะสมิต
