สัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าการเช่า จะมีผลผูกพันผู้รับโอนหรือไม่ แม้ผู้รับโอนจะรู้เห็นถึงการเช่าและรับโอนตึกแถวพิพาทมา

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ ๗๘๙๔/๒๕๕๓ ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “มีปัญหาข้อกฎหมายที่จะต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยทั้งสองว่า สัญญาเช่าระหว่างนางอรียากับจำเลยที่ 2 เป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าการเช่าและมีผลผูกพันโจทก์หรือไม่ ในการวินิจฉัยปัญหาข้อกฎหมาย ศาลฎีกาจำต้องถือตามข้อเท็จจริงที่ศาลอุทธรณ์ภาค 1 ได้วินิจฉัยจากพยานหลักฐานในสำนวนซึ่งข้อเท็จจริงรับฟังได้ว่า เดิมตึกแถวพิพาทเลขที่ 238/6 - 7 เป็นกรรมสิทธิ์ของนางอรียาเมื่อวันที่ 19 สิงหาคม 2537 นางอรียาได้ให้จำเลยที่ 2 เช่าตึกแถวพิพาทมีกำหนด 20 ปี โดยไม่ได้จดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ โดยจำเลยที่ 2 ได้ออกเงินช่วยค่าก่อสร้างตึกแถวพิพาท ซึ่งขณะนั้นยังก่อสร้างไม่แล้วเสร็จจำนวน 900,000 บาท ตามสัญญาเพื่อรับสิทธิการเช่าและสัญญาเช่าอาคารเอกสารหมาย ป.ล.1 และ ป.ล.2 ต่อมาวันที่ 22 ตุลาคม 2545 นางอรียาได้ขายที่ดินโฉนดเลขที่ 30361 ตำบลบ้านกล้วย อำเภอเมืองชัยนาท จังหวัดชัยนาท พร้อมตึกแถวพิพาทให้แก่โจทก์หลังจากที่จำเลยที่ 2 เช่าตึกแถวพิพาทมาแล้วเกินสามปี โจทก์จึงได้บอกกล่าวให้จำเลยทั้งสองออกไปจากตึกแถวพิพาท แต่จำเลยทั้งสองเพิกเฉย เห็นว่า การที่นางอรียาให้จำเลยที่ 2 เช่าตึกแถวพิพาทมีกำหนด 20 ปี โดยจำเลยที่ 2 ต้องออกเงินช่วยค่าก่อสร้างตึกแถวพิพาทซึ่งยังก่อสร้างไม่แล้วเสร็จให้นางอรียาจำนวน 900,000 บาท ย่อมเป็นสัญญาต่างตอบแทนชนิดหนึ่งที่ซ้อนรวมอยู่ในสัญญาเช่าโดยถือเป็นข้อตกลงที่นางอรียาจะต้องให้จำเลยที่ 2 เช่าตึกแถวพิพาทมีกำหนด 20 ปี สัญญาเช่าตึกแถวพิพาทระหว่างนางอรียาและจำเลยที่ 2 จึงเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าการเช่าตามธรรมดาซึ่งเป็นบุคคลนอกสัญญาด้วยไม่ ถึงแม้โจทก์จะรู้เห็นถึงการเช่าดังกล่าวและรับโอนตึกแถวพิพาทมา เมื่อข้อเท็จจริงที่ฟังยุติแล้วไม่ปรากฏว่าโจทก์ยินยอมผูกพันตนที่จะปฏิบัติตามสัญญาดังกล่าวแทนนางอรียาที่จะให้จำเลยที่ 2 เช่าตึกแถวพิพาท อันจะถือได้ว่าโจทก์ตกลงชำระหนี้ให้แก่จำเลยที่ 2 ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 374 ซึ่งจะทำให้จำเลยที่ 2 มีสิทธิอยู่ในตึกแถวพิพาทที่เช่าต่อไปข้อตกลงระหว่างนางอรียากับจำเลยที่ 2 จึงไม่มีผลผูกพันโจทก์”

( สมชาย สินเกษม - ปริญญา ดีผดุง - สู่บุญ วุฒิวงศ์ )

 

หมายเหตุ

สัญญาเพื่อประโยชน์ของบุคคลภายนอกคือสัญญาที่คู่สัญญาจัดทำขึ้นเพื่อให้บุคคลภายนอกเป็นผู้รับประโยชน์จากสัญญาที่คู่สัญญาทำขึ้น ซึ่งก่อผลผูกพันบุคคลภายนอกได้

ตามคำพิพากษาศาลฎีกาที่หมายเหตุนี้ เป็นกรณีที่บุคคลภายนอกไม่แสดงเจตนาถือเอาประโยชน์จากสัญญาของคู่สัญญาและพิพากษายืนตามคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 625/2537 ซึ่งศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "สัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาเป็นเพียงบุคคลสิทธิใช้บังคับกันได้เฉพาะแต่ในระหว่างคู่สัญญา จะผูกพันโจทก์ผู้รับโอนตึกพิพาทต่อเมื่อโจทก์ได้ตกลงยินยอมเข้าผูกพันตนที่จะปฏิบัติตามสัญญานั้นแทนผู้ให้เช่าเดิมอันเป็นการตกลงว่าจะชำระหนี้แก่บุคคลภายนอกซึ่งจะทำให้บุคคลภายนอกคือจำเลยผู้เช่ามีสิทธิเรียกร้องชำระหนี้จากโจทก์ผู้รับโอนได้โดยตรงตาม ป.พ.พ. มาตรา 374 เมื่อไม่ปรากฏว่าโจทก์ตกลงยินยอมเช่นนั้น แม้หากฟังได้ว่าสัญญาเช่าเป็นสัญญาต่างตอบแทนและโจทก์รู้ถึงข้อตกลงดังกล่าวตามที่จำเลยต่อสู้ สัญญาดังกล่าวก็ไม่ผูกพันโจทก์ในอันที่จะต้องยินยอมให้จำเลยเช่นตึกพิพาทต่อไปแต่อย่างใด"

แต่การแสดงเจตนาเข้ารับสัญญาดังกล่าวของบุคคลภายนอกที่จะถือเอาประโยชน์จากสัญญานั้นเป็นนิติกรรมที่ไม่มีแบบ กล่าวคือ หากผู้ให้เช่าโอนขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างให้แก่บุคคลภายนอกอันมิใช่ผู้เช่า โดยเพียงแต่แจ้งด้วยวาจาให้บุคคลภายนอกทราบว่าที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างมีสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าการเช่าอันเป็นบุคคลสิทธิระหว่างผู้ให้เช่ากับผู้เช่าและบุคคลภายนอกตกลงด้วยโดยไม่มีหลักฐานแต่อย่างใด กรณีถือได้ว่าบุคคลภายนอกแสดงเจตนาถือเอาประโยชน์จากสัญญาดังกล่าว ตาม ป.พ.พ. มาตรา 374 แล้ว คู่สัญญาไม่อาจเปลี่ยนแปลงหรือระงับสิทธินั้นภายหลังได้อันเป็นไปตามคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1002/2509 (ประชุมใหญ่ครั้งที่ 13/2509) ซึ่งศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "เมื่อผู้ให้เช่าโอนขายตึกพิพาทให้โจทก์และได้บอกให้ทราบว่าผู้เช่าได้ออกเงินช่วยค่าก่อสร้าง โจทก์จะต้องให้ผู้เช่าได้อยู่จนครบกำหนด 15 ปี อย่าขับไล่ มิฉะนั้นจะไม่ยอมขาย และโจทก์ก็ตกลงด้วย เช่นนี้กรณีที่โจทก์ยอมรับข้อผูกพันที่ผู้ให้เช่ามีต่อผู้เช่าเท่ากับว่าโจทก์ได้ทำสัญญาตกลงจะชำระหนี้แก่บุคคลภายนอกเมื่อจำเลยคงถือตามสัญญาเช่าเดิมและได้ชำระค่าเช่าให้ทุกเดือน จึงเป็นการแสดงเจตนาถือเอาประโยชน์จากสัญญาตามมาตรา 374 แห่ง ป.พ.พ. แล้ว คู่สัญญาหาอาจเปลี่ยนแปลงหรือระงับสิทธินั้นในภายหลังได้ไม่ตามมาตรา 375 แห่ง ป.พ.พ."

นวชาติ ยมะสมิต

Visitors: 37,927