การจดทะเบียนได้มาโดยการครอบครองตาม ป.พ.พ. มาตรา ๑๓๖๗

การจดทะเบียนได้มาโดยการครอบครองตาม  ป.พ.พ.  มาตรา  ๑๓๖๗

ความหมาย

          การได้มาโดยการครอบครองตาม ป.พ.พ.  มาตรา  ๑๓๖๗  คือ   การที่บุคคลหนึ่งเข้าแย่งการครอบครองที่ดินที่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ของบุคคลอื่นด้วยเจตนายึดถือครอบครองเป็นของตนเองเกินกว่า  ๑  ปี นับแต่เข้าแย่งการครอบครอง 

          ตัวอย่าง   ผู้ขอจดทะเบียนมีหลักฐานการซื้อขายที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ที่มีผู้มีชื่อในหนังสือรับรองการทำประโยชน์เป็นผู้ขาย   และผู้ขอเป็นผู้ซื้อโดยสัญญาซื้อขายทำกันเอง  ไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่  เมื่อซื้อแล้ว   ผู้ขายได้ส่งมอบการครอบครอง  ผู้ขอ  (ผู้ซื้อ)   ได้เข้าครอบครองติดต่อกันมาเกิน  ๑  ปีแล้ว  หรือผู้มีชื่อในหนังสือรับรองการทำประโยชน์ได้เป็นโจทก์ฟ้องขับไล่ ศาลฟังได้ว่า ที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ดังกล่าว  จำเลยได้เข้าแย่งการครอบครองมาเกิน  ๑  ปีแล้ว  โจทก์ไม่ได้ฟ้องเอาคืนการครอบครอง  จำเลยจึงมีสิทธิครอบครองดีกว่าโจทก์

กฎหมายที่เกี่ยวข้อง  ป.พ.พ.  มาตรา  ๑๓๖๗ - ๑๓๗๕

ประเภทการจดทะเบียน

          ๑. ได้มาโดยการครอบครองตาม  ป.พ.พ.  มาตรา  ๑๓๖๗  หมายความว่า  เป็นการจดทะเบียนได้มาโดยการครอบครองที่ดินทั้งแปลง

          ๒.  ได้มาโดยการครอบครองตาม  ป.พ.พ.  มาตรา  ๑๓๖๗  เฉพาะส่วน  หมายความว่า  หนังสือรับรองการทำประโยชน์มีชื่อบุคคลหลายคนเป็นเจ้าของ  มีการขอจดทะเบียนได้มาโดยการครอบครองเฉพาะส่วนของเจ้าของคนใดคนหนึ่งหรือหลายคน  แต่ไม่ทั้งหมด

          ๓.  แบ่งได้มาโดยการครอบครองตาม  ป.พ.พ.  มาตรา  ๑๓๖๗   หมายความว่า   ผู้ได้มาโดยการครอบครองตาม  ป.พ.พ.  มาตรา  ๑๓๗๖ ได้สิทธิครอบครองที่ดินเฉพาะส่วนหนึ่งส่วนใดไม่เต็มทั้งแปลง  และขอรังวัดแบ่งได้มาโดยการครอบครอง  โดยออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ฉบับใหม่

สาระสำคัญ

          การจดทะเบียนได้มาโดยการครอบครองตาม  ป.พ.พ.  มาตรา  ๑๓๖๗  มีวิธีดำเนินการ  ดังนี้

          ๑.  การได้มาโดยการครอบครองตาม  ป.พ.พ.  มาตรา  ๑๓๖๗  นั้น  ผู้ครอบครองย่อมไม่อาจมีคำขอฝ่ายเดียวเพื่อให้ศาลมีคำสั่งว่าตนได้มาโดยการครอบครองได้   (เทียบคำพิพากษาฎีกา  ที่ ๗๖๗๙/ ๒๕๔๐) (ปัจุจบันศาลฎีกาวินิจฉัยไว้ชัดเจนว่า “เนื่องจากที่ดินตามคำร้องขอเป็นที่ดินที่ยังไม่มีโฉนดคงมีแต่หนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) เท่านั้น ซึ่งไม่มีกฎหมายสนับสนุนให้ผู้ร้องใช้สิทธิทางศาลโดยยื่นคำร้องขอให้ศาลมีคำสั่งแต่ฝ่ายเดียวได้” (ฎีกา ๗๗๔๓/๒๕๕๕)

          ในการจดทะเบียนได้มาโดยการครอบครอง  จึงไม่จำเป็นต้องมีคำสั่งหรือคำพิพากษาของศาลมาประกอบการดำเนินการแต่อย่างใด  เพียงแต่ปรากฏว่าผู้ขอได้ครอบครองที่ดินแปลงดังกล่าวอยู่จริง  พนักงานเจ้าหน้าที่ก็สามารถจดทะเบียนให้ได้  โดยถือปฏิบัติตามหนังสือกรมที่ดินตอบข้อหารือจังหวัดปราจีนบุรี  ที่  มท  ๐๖๑๒/๒/๑๕๑๔๐  ลงวันที่  ๓  กันยายน  ๒๕๑๗  เวียนให้ทุกจังหวัดทราบตามหนังสือกรมที่ดิน  ที่  มท  ๐๖๑๒/๒/ว ๑๕๔๗๖  ลงวันที่  ๑๐  กันยายน  ๒๕๑๗ 

         ๒.  การจดทะเบียนได้มาโดยการครอบครองตาม  ป.พ.พ. มาตรา  ๑๓๖๗  เป็นการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์  ตามความในมาตรา  ๗๒   แห่ง   ป.ที่ดิน   ผู้ขอจดทะเบียนจะต้องนำหนังสือรับรองการทำประโยชน์ฉบับเจ้าของที่ดินมาขอจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่  และการจดทะเบียนในหนังสือรับรองการทำประโยชน์ดังกล่าวต้องอยู่ในบังคับของมาตรา  ๗๕  แห่ง  ป.ที่ดิน  โดยจะต้องจดทะเบียนในหนังสือรับรองการทำประโยชน์ทั้งฉบับสำนักงานที่ดินและฉบับเจ้าของที่ดินให้ถูกต้องตรงกัน  หากไม่ได้หนังสือรับรองการทำประโยชน์นั้นมาก็เป็นหน้าที่ของผู้ขอที่จะต้องขวนขวายนำหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินนั้นมาจดทะเบียน ไม่อาจขอออกใบแทนหนังสือรับรองการทำประโยชน์ได้  (หนังสือกรมที่ดิน  ที่  มท  ๐๕๑๖.๒/ว  ๑๒๖๗๓  ลงวันที่  ๒๑  พฤษภาคม  ๒๕๔๖)

          ๓.  กรณีมีผู้ขอจดทะเบียนได้มาโดยการครอบครองตาม  ป.พ.พ.  มาตรา  ๑๓๖๗  โดยไม่สามารถนำหนังสือรับรองการทำประโยชน์มาแสดงต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ได้   แต่เป็นเรื่องที่ศาลได้มีคำสั่งหรือคำพิพากษาอันถึงที่สุดเกี่ยวกับหนังสือรับรองการทำประโยชน์นั้น ๆ  หรือเป็นกรณีที่ผู้ใดมีสิทธิจดทะเบียนตามคำพิพากษาของศาล  และข้อเท็จจริงปรากฏตามคำสั่งหรือคำพิพากษาของศาลดังกล่าวว่า  ศาลได้พิเคราะห์และวินิจฉัยในประเด็นแห่งคดีและรับฟังได้ว่า    โจทก์หรือจำเลยซึ่งเป็นผู้ขอจดทะเบียนเป็นผู้มีสิทธิครอบครองในที่ดินนั้น  พนักงานเจ้าหน้าที่ก็สามารถออกใบแทนหนังสือรับรองการทำประโยชน์    เพื่อดำเนินการจดทะเบียนได้มา

โดยการครอบครองตาม  ป.พ.พ. มาตรา  ๑๓๖๗  ให้ได้  ตามนัยข้อ  ๑๒ ประกอบกับข้อ ๑๗ (๓)  แห่งกฎกระทรวง  ฉบับที่  ๔๓  (พ.ศ.  ๒๕๓๗)  ออกตามความในพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน  พ.ศ.๒๔๙๗

                   หากปรากฏว่าหนังสือรับรองการทำประโยชน์ดังกล่าวได้มีการจดทะเบียนโอนไปยังบุคคลที่มิได้เป็นคู่ความในคดีไปก่อนที่ผู้ขอมาจดทะเบียนแล้ว  พนักงานเจ้าหน้าที่ไม่สามารถออกใบแทนหนังสือรับรองการทำประโยชน์ เพื่อดำเนินการจดทะเบียนได้มาโดยการครอบครองให้แก่ผู้ขอได้  เนื่องจากคำสั่งหรือคำพิพากษาของศาลนั้นไม่มีผลผูกพันบุคคลภายนอกที่มิได้เป็นคู่ความในคดีด้วย  ทั้งนี้  ตามนัยมาตรา  ๑๔๕  แห่ง  ป.วิ แพ่ง  (หนังสือกรมที่ดินที่  มท  ๐๕๑๖.๒/ว  ๑๒๖๗๓  ลงวันที่  ๒๑  พฤษภาคม  ๒๕๔๖)

          ๔.  เมื่อรับคำขอแล้ว   เจ้าหน้าที่ต้องออกไปรังวัดตรวจสอบว่าที่ดินที่ผู้ขออ้างว่ามีสิทธิครอบครอง นั้น ตรงกับ น.ส.๓  หรือไม่  เพียงใด  การดำเนินการดังกล่าวอนุโลมปฏิบัติอย่างเรื่อง  การตรวจสอบเนื้อที่  น.ส.๓  ตามระเบียบกรมที่ดิน  ว่าด้วยการแบ่งแยกและตรวจสอบเนื้อที่หนังสือรับรองการทำประโยชน์ พ.ศ.๒๕๒๙

          ๕.  พนักงานเจ้าหน้าที่สอบสวนพยานที่เชื่อถือได้และเป็นผู้รู้เรื่องการครอบครองของผู้ขอดี  ซึ่งอาจจะเป็นเจ้าของที่ดินข้างเคียงหรือเจ้าของที่ดินที่อยู่ในบริเวณเดียวกันกับผู้ปกครองท้องที่ไปร่วมเป็นพยานด้วย

          ๖.  ดำเนินการประกาศการขอจดทะเบียนตามกฎกระทรวง ฉบับที่  ๗  (พ.ศ.  ๒๔๙๗)ฯ  แม้เป็นที่ดินที่เป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์แบบ   น.ส. ๓  ก.   ก็ต้องประกาศการขอจดทะเบียนเพื่อหาผู้คัดค้านด้วย  ซึ่งถือว่าเป็นวิธีการสอบสวนเพื่อให้ได้ข้อเท็จจริงว่าผู้ขอได้ครอบครองจริงหรือไม่

          ๗.  เมื่อครบกำหนดประกาศแล้วไม่มีผู้ใดคัดค้านก็ดำเนินการจดทะเบียนให้ผู้ขอได้

          ๘.  หากมีการคัดค้าน  ให้ดำเนินการดังนี้

                 (๑)  ให้สอบสวนพยานหลักฐานและพิจารณาคำคัดค้านก่อนว่ามีเหตุผลเพียงพอหรือไม่ โดยพิจารณาถึงสิทธิของผู้คัดค้านที่อ้างไว้ในคำคัดค้านว่า  เป็นสิทธิประเภทเดียวกันกับสิทธิที่จะมีการจดทะเบียนตามคำขอหรือไม่  หรือหากมีการจดทะเบียนตามคำขอแล้วจะกระทบต่อสิทธิของผู้คัดค้านหรือไม่

                 (๒)    หากพิจารณาแล้วปรากฏว่าสิทธิของผู้คัดค้านเป็นคนละประเภทกับสิทธิที่จะมีการจดทะเบียนตามคำขอ  หรือมีการจดทะเบียนตามคำขอแล้วไม่กระทบต่อสิทธิของผู้คัดค้านก็สมควรที่จะสั่งไม่รับคำคัดค้าน  แล้วแจ้งให้ผู้คัดค้านทราบว่าพนักงานเจ้าหน้าที่  ไม่อาจระงับการจดทะเบียนได้  เป็นเรื่องที่ผู้คัดค้านจะต้องไปฟ้องร้องว่ากล่าวกันเอง  และโดยที่คำสั่งไม่รับคัดค้านเป็นคำสั่งทางปกครอง พนักงานเจ้าหน้าที่จึงต้องแจ้งสิทธิอุทธรณ์หรือโต้แย้งคำสั่งทางปกครองให้ผู้คัดค้านทราบ  ตามมาตรา  ๔๐  และ  ๔๔  แห่งพระราชบัญญัติวิธีปฏิบัติราชการทางปกครอง  พ.ศ.๒๕๓๙  และปฏิบัติตามหลักเกณฑ์การแจ้งสิทธิในการฟ้องคดีปกครองตามมาตรา  ๕๐  แห่งพระราชบัญญัติจัดตั้งศาลปกครองและวิธีพิจารณาคดีปกครอง  พ.ศ.๒๕๔๒  ซึ่งกรมที่ดินได้เวียนให้ถือปฏิบัติตามหนังสือกรมที่ดิน  ที่  มท  ๐๗๑๒/ว   ๒๐๐๙๔  ลงวันที่  ๑๗  สิงหาคม   ๒๕๔๔   เสร็จแล้วจึงดำเนินการจดทะเบียนให้กับผู้ยื่นคำขอต่อไป

                 (๓)   หากพิจารณาแล้วปรากฏว่าสิทธิของผู้คัดค้านเป็นประเภทเดียวกับสิทธิที่จะมีการจดทะเบียนตามคำขอ  หรือมีการจดทะเบียนตามคำขอแล้วกระทบต่อสิทธิของผู้คัดค้าน  ให้พนักงานเจ้าหน้าที่ทำการเปรียบเทียบทั้งสองฝ่าย  ถ้าตกลงกันได้  ให้ทำเป็นหนังสือสัญญาประนีประนอมยอมความไว้แล้วดำเนินการตามนั้น  ถ้าตกลงกันไม่ได้ให้งดดำเนินการไว้  แล้วแจ้งให้ทั้งสองฝ่ายไปจัดการฟ้องร้องว่ากล่าวกันต่อไป  และเมื่อมีคำพิพากษาถึงที่สุดแล้ว  จึงดำเนินการจดทะเบียนตามผลแห่งคำพิพากษา  (หนังสือกรมที่ดิน  ที่  มท  ๐๕๑๕/ว  ๒๕๖๐๖  ลงวันที่  ๒๗  สิงหาคม  ๒๕๔๗)

 

แนวทางการวินิจฉัยที่สำคัญเกี่ยวกับการครอบครองตาม  ป.พ.พ.  มาตรา  ๑๓๖๗

            ๑.  การได้มาโดยการครอบครองตาม  ป.พ.พ.  มาตรา   ๑๓๖๗   ผู้ได้มาย่อมไม่อาจให้ศาลสั่งหรือพิพากษาว่า  ได้มาโดยการครอบครอง  (เทียบคำพิพากษาฎีกาที่  ๒๕๕๐/๒๕๒๖)  การจดทะเบียนได้มาโดยการครอบครองตาม  ป.พ.พ.  มาตรา  ๑๓๖๗  จึงไม่ต้องมีคำสั่งหรือคำพิพากษาของศาลประกอบเรื่องดำเนินการ  เพียงแต่ว่าผู้ขอได้ครอบครองที่ดินแปลงดังกล่าวอยู่จริงก็สามารถจดทะเบียนได้  สำหรับกรณีของ ท. หากข้อเท็จจริงปรากฏว่า ท.ได้ครอบครองที่ดิน  น.ส.๓ ก  อยู่จริงตามที่กล่าวอ้างแล้วก็สามารถจะขอจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ในประเภท  “ได้มาโดยการครอบครองตาม ป.พ.พ.  มาตรา  ๑๓๖๗“    อย่างไรก็ดี  การจดทะเบียนได้มาโดยการครอบครองดังกล่าว  จะต้องจดทะเบียนในที่ดินซึ่งมีหนังสือรับรองการทำประโยชน์แล้ว  และต้องปรากฏข้อเท็จจริงว่าผู้ขอจดทะเบียนเป็นผู้มีสิทธิครอบครองจริง 

          ๒.  ที่ดินที่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์   ซึ่งถือว่า   เจ้าของมีเพียงสิทธิครอบครอง   ผู้เป็นเจ้าของสามารถส่งมอบการครอบครองให้แก่ผู้อื่นได้  แม้จะไม่ได้มีการจดทะเบียนผู้รับมอบการครอบครองก็ย่อมได้สิทธิครอบครองในที่ดินนั้น ตามมาตรา  ๑๓๖๗  แห่ง  ป.พ.พ.  หรือในกรณีที่มีการแย่งการครอบครอง ถ้ามีการแย่งการครอบครองมาครบกำหนดหนึ่งปีแล้ว   ผู้เป็นเจ้าของย่อมไม่อาจฟ้องขับไล่ออกได้  ตามมาตรา  ๑๓๗๔ วรรคสอง  แห่ง  ป.พ.พ. ผู้แย่งการครอบครองจึงเป็นผู้ได้มาซึ่งการครอบครอง  กรณีเช่นนี้  ผู้ได้มาซึ่งสิทธิครอบครองไม่อาจร้องขอให้ศาลมีคำสั่ง  หรือคำพิพากษาว่าได้มาโดยการครอบครองได้  แต่ผู้ได้มาซึ่งสิทธิครอบครองชอบที่จะมาจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ในประเภท   “ได้มาโดยการครอบครองตาม  ป.พ.พ. มาตรา  ๑๓๖๗“ 

          ๓.  กรณีที่ดินที่บริษัทขอจดทะเบียนได้มาโดยการครอบครองตาม  ป.พ.พ. มาตรา  ๑๓๖๗  เป็นที่ดินตาม น.ส.๓  ส่วนที่เหลือจากการออกโฉนดที่ดินจริง  ก็ต้องถือว่าที่ดินดังกล่าวเป็นที่ดินที่มีหลักฐานเป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์เจ้าของมีเพียงสิทธิครอบครองเท่านั้น  เมื่อบริษัทได้ครอบครองที่ดินโดยเจ้าของมิได้ฟ้องเรียกคืนที่ดินภายใน  ๑  ปี  บริษัทย่อมได้สิทธิครอบครองตาม  ป.พ.พ.  มาตรา  ๑๓๖๗ ประกอบมาตรา  ๑๓๗๕  ย่อมอยู่ในหลักเกณฑ์ที่จะขอจดทะเบียนได้มาโดยการครอบครองตาม  ป.พ.พ.มาตรา  ๑๓๖๗ โดยถือปฏิบัติตามหนังสือกรมที่ดิน  ที่  มท  ๐๖๑๒/๒/ว  ๑๕๔๗๖  ลงวันที่  ๑๐  กันยายน  ๒๕๑๗   

          ๔.  ท ฟ้องขอให้ศาลมีคำพิพากษาว่าที่ดินตาม  น.ส. ๓ ก. เลขที่  ๑ , , ๓  เป็นของ ท  เพราะ อ และ จ  ได้ขายให้กับตนแล้วแต่ไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ได้แต่ส่งมอบการครอบครองซึ่งตนได้ครอบครองการทำประโยชน์ตลอดมาเกิน  ๑๐   ปีแล้ว    ซึ่งศาลได้มีคำพิพากษาว่า  ท   เป็นผู้มีสิทธิครอบครองที่ดินตาม น.ส. ๓ ก. ทั้ง ๓ แปลง  ตามที่ปรากฏข้อเท็จจริงในสำเนาคำพิพากษาดังกล่าว  ท ไม่ได้ฟ้องให้ศาลมีคำพิพากษาให้ตนมีสิทธิครอบครองที่ดินตามหลักฐาน น.ส. ๓ ก. เลขที่  ๔,๕   ด้วยแต่อย่างใด   ถึงแม้ในคำพิพากษาจะปรากฏว่ามีการกล่าวอ้างว่า  อ ได้นำที่ดิน  น.ส. ๓ ก. เลขที่  ๑,๒ และ ๓  มาขายให้โจทก์รวมกับที่ดินแปลงอื่นอีก  ๒  แปลง  แต่ก็ไม่ปรากฏว่าที่ดิน  ๒  แปลงนั้น คือ  น.ส. ๓ ก. เลขที่ใด  และศาลก็ไม่ได้มีคำพิพากษาว่า ท  ได้สิทธิครอบครองที่ดินตาม  น.ส. ๓ ก. เลขที่  ๔,๕  ดังนั้น  จึงถือไม่ได้ว่า  ท  ได้มาโดยการครอบครองที่ดิน  น.ส. ๓ ก.  เลขที่  ๔,๕  ตามคำพิพากษาของศาล  แต่โดยที่ที่ดินที่มีหลักฐานเป็น  น.ส. ๓ ก.  เป็นที่ดินที่มีเพียงสิทธิครอบครองเท่านั้น หากข้อเท็จจริงปรากฏว่า อ  ได้ส่งมอบการครอบครองให้แก่ ท และ ท  ได้เข้าครอบครองการทำประโยชน์ในที่ดิน  น.ส. ๓ ก  ดังกล่าวแล้ว ท. ย่อมได้สิทธิครอบครองที่ดินดังกล่าวตามนัยคำพิพากษาฎีกาที่  ๑๓๗/๒๕๓๕  และมีสิทธิขอจดทะเบียนได้มาโดยการครอบครองตาม ป.พ.พ.  มาตรา  ๑๓๖๗  ลงใน  น.ส. ๓ ก  เลขที่  ๔,๕  ตามนัยหนังสือกรมที่ดิน  ที่  มท  ๐๖๑๒/๒/ว  ๑๕๔๗๖  ลงวันที่  ๑๐  กันยายน  ๒๕๑๗ 

          ๕.  แม้ข้อเท็จจริงตามสัญญาจะซื้อจะขายจะฟังได้ว่า  ท.  ผู้จะซื้อได้ชำระราคาซื้อขายที่ดิน  น.ส.๓ ก.๒  แปลง  เป็นการครบถ้วน  และ ฉ. ผู้จะขายยินยอมให้ ท. เข้าครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินนั้นตลอดมานับแต่วันทำสัญญาแล้วก็ตาม  แต่  ฉ. และ  ท. ก็ตกลงกันว่าจะไปทำการโอนที่ดินดังกล่าวภายในเวลา ๑  เดือน นับแต่วันทำสัญญา ซึ่งเห็นได้ว่า ฉ.และ ท. มีเจตนาที่จะโอนสิทธิครอบครองใน น.ส.๓ ก.  นั้นโดยทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ให้เป็นการถูกต้องตามกฎหมาย  การที่ ฉ.และ ท. ได้ยื่นคำขอจดทะเบียนขายที่ดินดังกล่าวแล้ว   จึงฟังไม่ได้ว่า ฉ. มีเจตนาสละการครอบครองในที่ดินให้แก่  ท.  แต่อย่างใด  การที่  ท  เข้ายึดถือครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินนั้นตลอดมา  เป็นการยึดถือครอบครองโดยอาศัยสิทธิของ  ฉ.  ตามสัญญาจะซื้อจะขาย  เมื่อ  ฉ.  ถึงแก่กรรมไปก่อนที่จะมีการจดทะเบียนสิทธิครอบครองในที่ดิน  ที่ดินดังกล่าวจึงเป็นมรดกตกทอดแก่ทายาทของ  ฉ. (เทียบคำพิพากษาฎีกา  ที่  ๔๕๖๗/๒๕๒๘)  อย่างไรก็ดี  ท. ได้ใช้สิทธิเรียกร้องตามสัญญาจะซื้อจะขายฟ้องขอให้ศาลบังคับ ส.ในฐานะทายาทผู้มีสิทธิรับมรดกของ  ฉ.  โอนสิทธิครอบครองในที่ดินให้แก่ ท. ซึ่งศาลก็สั่งไม่รับฟ้อง  โดยศาลฟังเพียงว่า  ที่ดินตามฟ้องเป็นที่ดินที่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์  เมื่อผู้ตายได้ส่งมอบการครอบครองให้แก่โจทก์  ที่ดินนั้นย่อมไม่เป็นมรดกของผู้ตาย  ฟ้องโจทก์ไม่มีข้อโต้แย้งสิทธิตาม  ป.วิ.แพ่ง  มาตรา  ๕๕   การที่ศาลสั่งไม่รับฟ้องโจทก์  แม้จะไม่ถือว่าศาลได้มีการวินิจฉัยในประเด็นแห่งคดีแล้วก็ตาม  (เทียบคำพิพากษาฎีกา  ที่  ๓๙๖/๒๕๐๖)  ก็เป็นหลักฐานที่รับฟังได้ว่า  ท.  ได้เปลี่ยนเจตนาที่จะยึดถือที่ดินไว้แทนทายาทของ  ฉ.   มาเป็นการยึดถือเพื่อตนเอง   แต่ระยะเวลาจากวันยื่นฟ้องถึงวันยื่นขอจดทะเบียน  ”ได้มาโดยการครอบครอง”  ตาม  ป.พ.พ.มาตรา  ๑๓๖๗  ท. ครอบครองที่ดินนี้ยังไม่ครบกำหนดหนึ่งปี หาก ท. ยังคงครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินดังกล่าวตลอดมาจนเวลาล่วงเลยเกินกว่าหนึ่งปี  ท  ก็ย่อมได้สิทธิครอบครองในที่ดินนั้น  และชอบที่จะขอจดทะเบียนได้มาโดยการครอบครองตาม ป.พ.พ. มาตรา  ๑๓๖๗ ได้            ในระหว่างที่ยังมิได้มีการจดทะเบียนให้  ท.  ได้มาโดยการครอบครอง  ถ้า  ส.   ผู้จัดการมรดกของ  ฉ.  ขอจดทะเบียนลงชื่อตนเป็นผู้จัดการมรดกหรือโอนมรดกต่อไปยังทายาท  ให้พนักงานเจ้าหน้าที่แจ้งให้  ส. ทราบถึงการที่  ท.  ขอจดทะเบียนได้มาโดยการครอบครอง  หาก  ส.  ทราบแล้วยังยืนยันให้จดทะเบียนผู้จัดการมรดกหรือโอนมรดกต่อไปยังทายาทของ ฉ. ก็ให้บันทึกถ้อยคำ ส. ไว้เป็นหลักฐาน  แล้วดำเนินการจดทะเบียนผู้จัดการมรดกหรือโอนมรดกต่อไป  ทั้งนี้  เนื่องจากการจดทะเบียนผู้จัดการมรดกและโอนมรดกนั้นไม่กระทบกระเทือนถึงสิทธิครอบครองของ  ท.  แต่อย่างใด  แต่หาก  ส.  ประสงค์จะขอจดทะเบียนนิติกรรมใด ๆ  ต่อไป  ซึ่งต้องมีการประกาศ  ก็ให้พนักงานเจ้าหน้าที่แจ้งให้  ท.  ทราบด้วย  ถ้า  ท.  คัดค้านก็ให้พนักงานเจ้าหน้าที่ดำเนินการตามกฎกระทรวง  ฉบับที่  ๗  (พ.ศ.๒๔๙๗)  ข้อ ๗ 

 

คำพิพากษาฎีกาที่เกี่ยวข้อง

          ๑.  คำพิพากษาฎีกา ที่  ๑๖๐๙/๒๕๑๗  โจทก์ฟ้องว่าจำเลยทั้งสองสมคบกันปลอมหนังสือมอบอำนาจของโจทก์  แล้วจำเลยที่  ๑  ได้โอนที่ดินมีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ของโจทก์ให้จำเลยที่  ๒  จึงขอให้เพิกถอนนิติกรรมและโอนที่พิพาทกลับเป็นของโจทก์  จำเลยที่  ๒  ให้การต่อสู้ว่าได้ซื้อที่พิพาทโดยสุจริตและได้ครอบครองเป็นเจ้าของด้วยความสงบ  เปิดเผย  ได้กรรมสิทธิ์และสิทธิครอบครองแล้ว  โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้อง  ดังนี้  จำเลยที่  ๒  ต่อสู้เรื่องกำหนดเวลาฟ้องเรียกคืนที่พิพาทโดยตรง เมื่อปรากฏว่าจำเลยที่  ๒  ได้ครอบครองที่พิพาทตลอดมาและได้โต้แย้งสิทธิของโจทก์เกิน  ๑  ปี  แล้ว  โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องเอาคืนการครอบครอง

        ๒.  คำพิพากษาฎีกา  ที่  ๑๔๑๑,๑๔๑๒/๒๕๒๐  จำเลยครอบครองที่ดินอยู่ตลอดมา  ต.  ออกโฉนดทับที่จำเลยซึ่งไม่ชอบด้วยกฎหมาย  ต.  โอนขายแก่ผู้อื่นแล้วโอนต่อ ๆ  กันมาถึงโจทก์  จำเลยขอเพิกถอนส่วนที่ออกโฉนดทับที่จำเลยได้  ไม่ใช่เรื่องที่จำเลยครอบครองปรปักษ์  ไม่เข้ามาตรา  ๑๒๙๙  วรรคสอง  และไม่ต้องห้ามฟ้องเรียกคืนการครอบครองตามมาตรา  ๑๓๗๕  วรรคสอง  แต่โจทก์ไม่ได้ฟ้องเจ้าพนักงานที่ดิน  จึงบังคับให้เจ้าพนักงานที่ดินออกโฉนดให้แก่จำเลยไม่ได้

          ๓.  คำพิพากษาฎีกา ที่  ๒๕๕๐/๒๕๒๖  ……..ที่ดินมือเปล่าซึ่งไม่มีหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ดังเช่นที่ดินมีโฉนดตามนัยที่บัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายที่ดิน  มาตรา  ๑  ซึ่งให้สิทธิแก่ผู้ครอบครองปรปักษ์เป็นเวลาสิบปีใช้สิทธิทางศาลให้แสดงกรรมสิทธิ์ได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์  มาตรา  ๑๓๘๒  แต่กรณีการได้มาซึ่งสิทธิครอบครองในที่ดินมือเปล่านั้น  ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์  มาตรา  ๑๓๖๗  ได้บัญญัติไว้แต่เพียงว่า  “บุคคลใดยึดถือทรัพย์สินโดยเจตนาจะยึดถือเพื่อตนท่านว่าบุคคลนั้นได้ซึ่งสิทธิครอบครอง“  กรณีของผู้ร้อง  เมื่อปรากฏว่า  ผู้ร้องได้ใช้สิทธิครอบครองที่ดินมือเปล่าตามคำร้องขอนั้นเพื่อตนตลอดมา  โดยไม่มีผู้หนึ่งผู้ใดโต้แย้งสิทธิ  ผู้ร้องย่อมได้มาซึ่งสิทธิครอบครองในที่ดินนั้นแล้วจึงไม่มีความจำเป็นแต่อย่างใดที่ผู้ร้องจะต้องมาใช้สิทธิทางศาลโดยยื่นคำร้องขอให้ศาลรับรองสิทธินั้นอีก

          ๔.  คำพิพากษาฎีกาที่  ๔๕๖๗/๒๕๒๘  ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน  น.ส. ๓  เมื่อผู้ซื้อชำระราคาให้แก่ผู้ขายครบถ้วน  แม้ผู้ขายจะได้มอบ  น.ส.๓  กับให้ผู้ซื้อเข้าครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินแล้วก็ตามแต่เมื่อผู้ซื้อชำระราคางวดสุดท้ายแก่ผู้ขาย ผู้ขายแจ้งว่าจะไปโอนที่พิพาทให้ใน ๑ เดือน แสดงว่าผู้ซื้อและผู้ขายมีเจตนาที่จะโอนสิทธิครอบครองในที่พิพาทโดยทำนิติกรรมและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ให้ถูกต้องตามกฎหมายต่อไป ฟังไม่ได้ว่าผู้ขายมีเจตนาสละการครอบครองที่พิพาทให้แก่ผู้ซื้อแล้ว  ดังนี้ การที่ผู้ซื้อยึดถือครอบครองและทำประโยชน์ตลอดมานั้นเป็นการยึดถือครอบครองโดยอาศัยสิทธิของผู้ขายตามหนังสือสัญญาจะซื้อจะขาย  จึงเป็นการยึดถือครอบครองแทนผู้ขาย  เมื่อผู้ขายถึงแก่ความตาย  ผู้ซื้อติดต่อทายาทให้ไปจัดการโอนที่พิพาททายาทปฏิเสธ  ผู้ซื้อก็หาได้ใช้สิทธิฟ้องร้องบังคับทายาทให้โอนสิทธิครอบครองในที่พิพาทให้แก่ผู้ซื้อแต่อย่างใด  สิทธิครอบครองในที่พิพาทจึงยังเป็นของทายาทผู้ขาย  ผู้ซื้อเพียงแต่ครอบครองไว้แทนจนกว่าจะได้จดทะเบียนโอนกันต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เสียก่อนจึงจะได้สิทธิครอบครองในที่พิพาทเป็นของตน

          ๕.  คำพิพากษาฎีกาที่  ๒๔๘/๑๕๓๗  ผู้ร้องยื่นคำขอให้ศาลมีคำสั่งแสดงว่าผู้ร้องเป็นผู้มีสิทธิครอบครองที่ดินที่มีแต่หนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.๓)  และแบบแจ้งการครอบครอง (ส.ค.๑)  เท่านั้น  เป็นกรณีที่ไม่มีกฎหมายสนับสนุนให้ผู้ร้องใช้สิทธิทางศาลได้

          ๖.  คำพิพากษาฎีกาที่  ๗๖๗๙/๒๕๔๐  กรณีที่บุคคลใดจะต้องใช้สิทธิทางศาลตาม ป.วิ.พ. มาตรา ๕๕ ต้องเป็นกรณีจำเป็นจะต้องมาร้องขอต่อศาล  เพื่อให้ได้รับความรับรองหรือคุ้มครองสิทธิของตนที่มีอยู่โดยจะต้องมีกฎหมายระบุไว้แจ้งชัดให้กระทำได้   แต่ที่ผู้ร้องอ้างเหตุผลมาในคำร้องว่าผู้ร้องมีสิทธิครอบครองที่ดินตาม ป.พ.พ. มาตรา ๑๓๖๗ และเป็นผู้มีสิทธิในที่ดินตามประมวลกฎหมายที่ดินนั้น หาได้ให้สิทธิแก่ผู้ร้องใช้สิทธิทางศาลโดยยื่นคำร้องขอให้ศาลมีคำสั่งแต่ฝ่ายเดียวได้  หากผู้ร้องเห็นว่าผู้ร้องมีสิทธิครอบครองในที่ดินและถูกโต้แย้งสิทธิประการใด  ก็ชอบที่จะเสนอคดีของตนต่อศาลโดยทำเป็นคำฟ้องอันเป็นคดีมีข้อพิพาท  หาใช่เสนอคดีโดยทำเป็นคำร้องขออันเป็นคดีไม่มีข้อพิพาทไม่

        ๗. คำพิพากษาฎีกาที่  ๑๑๑๕/๒๕๔๑  ที่ดินพิพาทเป็นที่ดินมือเปล่า  ความเป็นเจ้าของจึงต้องพิจารณาจากแนวเขตที่ดินที่ทั้งสองฝ่ายยึดถือครอบครอง  น.ส.๓ ก  ของจำเลยเป็นเพียงคำรับรองจากพนักงานเจ้าหน้าที่ว่าได้ทำประโยชน์ในที่ดินแล้วเท่านั้น ไม่ก่อให้เกิดสิทธิในที่ดินส่วนที่มิได้ยึดถือครอบครอง  จำเลยจึงไม่มีสิทธิในที่ดิน  น.ส.๓ ก  ด้านที่อยู่นอกเขตการยึดถือครอบครองของฝ่ายจำเลยและเมื่อโจทก์และจำเลยต่างครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินของตนที่ดินตาม  น.ส.๓ ก  ในส่วนที่จำเลยมิได้ยึดถือครอบครองจึงเป็นที่ดินของโจทก์  เมื่อจำเลยคงเป็นเจ้าของที่ดินเฉพาะส่วนที่จำเลยยึดถือครอบครองในกรอบเส้นสีดำประในแผนที่พิพาท เว้นแต่ที่ดินในกรอบเส้นสีดำประ  และให้เพิกถอน  น.ส.๓ ก  ของจำเลยเฉพาะส่วนที่โจทก์ครอบครองที่ดิน  กับห้ามจำเลยและบริวารเข้าเกี่ยวข้องในที่ดินของโจทก์

        ๘. คำพิพากษาฎีกาที่  ๒๖๕๒/๒๕๔๑  จำเลยเป็นผู้แจ้งการครอบครองที่ดินพิพาท แต่ไม่เคยเข้ายึดถือครอบครองที่ดินพิพาทมาก่อน จึงไม่มีสิทธิครอบครองในที่ดินพิพาท  ส่วนบิดาโจทก์ทั้งสองยึดถือครอบครองที่ดินพิพาทเพื่อตน  มิได้ยึดถือเพื่อจำเลย  บิดาโจทก์ทั้งสองเป็นคนต่างด้าวจะได้ไปซึ่งสิทธิครอบครองในที่ดินพิพาทตามกฎหมายหรือไม่  ก็เป็นเรื่องของบิดาโจทก์ทั้งสอง  ไม่เกี่ยวกับจำเลย  และไม่มีผลกระทบกระเทือนต่อโจทก์ทั้งสองในการรับโอนการครอบครองมา

          ๙.  คำพิพากษาฎีกาที่  ๖๑๔๒/๒๕๔๔  โจทก์ซื้อที่ดินพิพาทซึ่งเป็นที่ดินมีเอกสาร ภ.บ.ท.๕ แต่ยังไม่ได้ครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินพิพาท  การที่โจทก์นำเจ้าหน้าที่ที่ดินเข้าในที่ดินพิพาทเพื่อรังวัดและนำเสาซีเมนต์ไปปักไว้ ๒ ต้น  ยังถือไม่ได้ว่าโจทก์เข้าไปครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินพิพาท  ส่วนการเสียภาษีบำรุงท้องที่สำหรับที่ดินพิพาทไม่ใช่หลักฐานที่แสดงว่าโจทก์ได้เข้าครอบครองที่ดินพิพาทหรือมีสิทธิครอบครองในที่ดินพิพาท  นอกจากนี้ภริยาโจทก์ซึ่งลงชื่อเป็นผู้ซื้อที่ดินก็ไม่เคยเข้าไปดูแลเกี่ยวข้องกับที่ดินพิพาท   คงมอบให้โจทก์เข้าไปดูแลแทนหรือกระทำการแทนเท่านั้น เช่นนี้ โจทก์ย่อมไม่มีสิทธิครอบครองในที่ดินพิพาท โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยและบริวาร

ค่าธรรมเนียม

          การจดทะเบียนได้มาโดยการครอบครองตาม  ป.พ.พ.  มาตรา  ๑๓๖๗  ถือเป็นการจดทะเบียนประเภทมีทุนทรัพย์เรียกเก็บค่าธรรมเนียมตามราคาประเมินทุนทรัพย์ฯ   ร้อยละ  ๒   ตามกฎกระทรวง   ฉบับที่  ๔๗ (พ.ศ.  ๒๕๔๑)  ออกตามความใน  พ.ร.บ.  ให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน  พ.ศ.  ๒๔๙๗ ข้อ  ๒  (๗)  (ก)

ภาษีเงินได้หัก  ณ  ที่จ่าย 

          ไม่ต้องเรียกเก็บ  เพราะถือว่าเจ้าของสิทธิครอบครองเดิมไม่อยู่ในข่ายต้องเสียภาษีเงินได้  แต่ถือว่าอสังหาริมทรัพย์ที่ผู้ได้มาโดยการครอบครอง  เป็นเงินได้พึงประเมินตามมาตรา  ๓๙  แห่งประมวลรัษฎากร ผู้ได้สิทธิครอบครองจะต้องนำมาคำนวณภาษีเงินได้ตามปกติ  ( ข้อ ๑๐ (๖) ของคำสั่งกรมสรรพากร ที่ ป. ๑๐๐/๒๕๔๓   ลงวันที่   ๒๔   พฤษภาคม   ๒๕๔๓   เรื่อง   การเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาและอากรแสตมป์กรณีขายการโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์)

อากรแสตมป์  ไม่ต้องเรียกเก็บ

 

ส่วนมาตรฐานการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม

                      สำนักมาตรฐานการทะเบียนที่ดิน

                             กุมภาพันธ์  ๒๕๔๘

                          –––––––––––––––––––––––

 

Visitors: 51,394