ผู้ขายฝากมีเงินไถ่ที่ดินที่ขายฝากภายในกำหนดเวลาตามสัญญา แต่ผู้ซื้อฝากไม่ยินยอมให้ไถ่ ผู้ขายฝากจะไถ่ที่ดินที่ขายฝากด้วยวิธีใด

คำพิพากษาศาลฎีกาที่  2086 - 2087/2550

     สัญญาขายฝากที่ดินที่โจทก์ผู้ซื้อฝากทำกับจำเลยผู้ขายฝากมิได้กำหนดค่า

สินไถ่ไว้ จำเลยย่อมมีสิทธิไถ่ที่ดินที่ขายฝากตามราคาที่ขายฝากตาม ป.พ.พ.

มาตรา 499 วรรคแรก หากจำเลยมีเงินไถ่ที่ดินที่ขายฝากภายในกำหนดเวลา

ตามสัญญา แต่โจทก์ไม่ยินยอมให้ไถ่ จำเลยย่อมมีสิทธิไถ่ที่ดินที่ขายฝากด้วยการ

นำเงินสินไถ่ไปวางทรัพย์ต่อสำนักงานวางทรัพย์ภายในกำหนดเวลาไถ่โดย

สละสิทธิถอนทรัพย์ที่ได้วางไว้ กรณีเช่นนี้ถือได้ว่าที่ดินที่ขายฝากตกเป็น

กรรมสิทธิ์ของจำเลยตั้งแต่เวลาที่จำเลยได้วางทรัพย์อันเป็นสินไถ่ตาม ป.พ.พ.

มาตรา 492 วรรคแรก

     บันทึกข้อตกลงที่โจทก์ทำกับจำเลยเป็นหลักฐานว่าโจทก์ยินยอมให้จำเลย

ไถ่ที่ดินที่ขายฝากหลังจากครบกำหนดตามสัญญาแล้ว ถือได้ว่าบันทึกข้อตกลง

ดังกล่าวเป็นสัญญาขยายกำหนดเวลาไถ่ แม้มิได้จดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานที่ดิน

ก็มีผลบังคับให้ผูกพันโจทก์ผู้รับไถ่ซึ่งลงลายมือชื่อในสัญญาดังกล่าวตาม ป.พ.พ.

มาตรา 496 เมื่อสัญญาขยายกำหนดเวลาไถ่มิได้กำหนดเวลาไว้ จึงต้องบังคับตาม

ป.พ.พ. มาตรา 494 กล่าวคือ จำเลยย่อมมีสิทธิไถ่ที่ดินขายฝากภายในกำหนดเวลา

10 ปี นับแต่วันทำสัญญาขายฝาก เมื่อจำเลยฟ้องขอไถ่ที่ดินที่ขายฝากจากโจทก์

ยังไม่พ้นกำหนดเวลา 10 ปี นับแต่วันทำสัญญาขายฝาก จำเลยจึงมีสิทธิไถ่ที่ดิน

ที่ขายฝากจากโจทก์

     เมื่อจำเลยครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินที่ขายฝากหลังจากทำสัญญาขาย

ฝากให้โจทก์แล้วโดยโจทก์ยินยอมและโจทก์ทำสัญญาขยายกำหนดเวลาไถ่ที่ดิน

ที่ขายฝากให้จำเลย การที่จำเลยยังคงอยู่ในที่ดินที่ขายฝากต่อไปหลังจากครบ

กำหนดเวลาไถ่ตามสัญญาเดิมจึงไม่เป็นการละเมิดต่อโจทก์

--------------------------------------------------------------------------------------------------------

คำพิพากษาฎีกาย่อยาว

คำพิพากษาศาลฎีกาที่  2086 - 2087/2550

โจทก์ ดาบตำรวจอุดร ชาลีเครือ

จำเลย นางหวัน สีปราบ

ป.พ.พ. มาตรา 420, 492 วรรคหนึ่ง, 494, 496, 499 วรรคหนึ่ง

 

          คดีทั้งสองสำนวนนี้ ศาลชั้นต้นสั่งให้รวมพิจารณาเป็นคดีเดียวกัน โดยให้

เรียกโจทก์สำนวนแรกซึ่งเป็นจำเลยในสำนวนที่สองว่า โจทก์ และเรียกจำเลย

สำนวนแรกซึ่งเป็นโจทก์สำนวนที่สองว่า จำเลย

          สำนวนแรก โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยและบริวารออกไปจากที่ดินพิพาท

และให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์คิดเป็นเงินปีละ 20,000 บาท นับแต่ปี 2543

เป็นต้นไปจนกว่าจำเลยและบริวารจะออกจากที่ดินพิพาท

          จำเลยให้การขอให้ยกฟ้อง

          สำนวนที่สอง จำเลยซึ่งเป็นโจทก์ฟ้องขอให้บังคับโจทก์รับเงินค่าซื้อที่ดิน

ที่ขายฝากจำนวน 362,500 บาท จากจำเลย และให้โจทก์จดทะเบียนโอนขายที่ดิน

ที่ขายฝากตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3 ก.) ให้แก่จำเลยภายใน 7 วัน

นับแต่วันที่ศาลมีคำพิพากษา หากโจทก์ไม่ยอมปฏิบัติตามให้จำเลยนำเงินจำนวน

362,500 บาท ไปวางไว้ ณ สำนักงานวางทรัพย์ประจำศาลจังหวัดมหาสารคาม

เมื่อวางเงินแล้วหากโจทก์ไม่ยอมจดทะเบียนโอนขายที่ดินดังกล่าวให้แก่จำเลย ขอ

ให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลแทนการแสดงเจตนาของโจทก์

          โจทก์ซึ่งเป็นจำเลยให้การขอให้ยกฟ้อง

          ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องโจทก์ ให้โจทก์รับเงินค่าไถ่ที่ดินขายฝากที่

พิพาทจำนวน 362,500 จากจำเลย และให้โจทก์ไปจดทะเบียนขายที่ดินที่ขายฝาก

ตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ให้แก่จำเลยภายใน 7 วัน นับแต่วันที่มีคำ

พิพากษา หากโจทก์ไม่ปฏิบัติตามให้จำเลยนำเงินจำนวน 362,500 บาท ไปวางไว้

ณ สำนักงานบังคับคดีจังหวัดมหาสารคาม เมื่อวางเงินแล้วโจทก์ไม่ยอมจดทะเบียน

ขายที่ดินที่ขายฝากดังกล่าวแก่จำเลย ให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนา

ของโจทก์ ให้โจทก์ใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนจำเลย โดยกำหนดค่าทนายความ

10,000 บาท

          โจทก์อุทธรณ์

          ศาลอุทธรณ์ภาค 4 พิพากษากลับ ให้จำเลยและบริวารออกไปจากที่ดิน

ตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ปีละ 15,000

บาท นับจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยและบริวารจะออกไปจากที่ดินเสร็จสิ้น

ให้ยกฟ้องจำเลย ให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองศาลแทนโจทก์ โดยกำหนด

ค่าทนายความรวม 12,000 บาท

          จำเลยฎีกา

          ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงในเบื้องต้นคู่ความไม่ฎีกาโต้แย้งรับฟังเป็น

ยุติว่า จำเลยฝากที่ดินพิพาทตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ให้โจทก์มีกำหนด

ไถ่คืนภายใน 1 ปี นับแต่วันทำสัญญาเป็นเงิน 362,500 บาท ต่อมาโจทก์และจำเลย

ไปทำบันทึกข้อตกลงเกี่ยวกับการขายฝาก ณ ที่ว่าการอำเภอโกสุทพิสัย จำเลยมิ

ได้ไถ่ที่ดินพิพาทตามกำหนดเวลาในสัญญาขายฝากและจำเลยครอบครองทำ

ประโยชน์ในที่ดินพิพาทนับแต่วันทำสัญญาขายฝากจนถึงปัจจุบัน คดีมีปัญหาต้อง

วินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยประการแรก บันทึกข้อตกลงเป็นสัญญาขยายกำหนด

เวลาไถ่ที่ดินพิพาทและมีผลบังคับใช้หรือไม่ เห็นว่า ตามบันทึกข้อตกลงระบุแต่

เพียงว่าผู้ซื้อฝากยินยอมให้ผู้ขายฝากซื้อที่ดินที่ขายฝากคืนจำนวนเงิน 362,500

บาท โดยไม่ได้กำหนดระยะเวลาซื้อคืนไว้และตามสัญญาขายฝากมิได้กำหนด

ค่าสินไถ่ไว้ จำเลยย่อมมีสิทธิไถ่ที่ดินพิพาทตามราคาที่ขายฝากคือ 362,500 บาท

ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 499 วรรคแรก หากจำเลยมีเงินไถ่

ที่ดินพิพาทภายในกำหนดตามสัญญาแต่โจทก์ไม่ยินยอมให้ไถ่ จำเลยย่อมมีสิทธิ

ไถ่ที่ดินพิพาทด้วยการนำเงินสินไถ่ไปวางทรัพย์ต่อสำนักงานวางทรัพย์ภายใน

กำหนดเวลาไถ่โดยสละสิทธิถอนทรัพย์ที่ได้วางไว้ กรณีเช่นนี้ถือได้ว่าที่ดินพิพาท

ตกเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยตั้งแต่เวลาที่จำเลยได้วางทรัพย์อันเป็นสินไถ่ตาม

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 492 วรรคแรก ข้อเท็จจริงจึงรับฟังได้ว่า

เหตุที่โจทก์และจำเลยทำบันทึกข้อตกลง เพราะต้องการให้เป็นหลักฐานว่าโจทก์

ยินยอมให้จำเลยไถ่ที่ดินพิพาทหลังจากครบกำหนดตามสัญญาแล้ว บันทึกข้อตกลง

ดังกล่าวถือได้ว่าเป็นสัญญาขยายกำหนดเวลาไถ่ แม้มิได้จดทะเบียนต่อเจ้าพนักงาน

ที่ดินก็มีผลบังคับให้ผูกพันโจทก์ผู้รับไถ่ซึ่งลงลายมือชื่อในสัญญาดังกล่าวตาม

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 496 เมื่อสัญญาขยายกำหนดเวลาไถ่

มิได้กำหนดเวลาไว้จึงต้องบังคับตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 494

กล่าวคือ จำเลยย่อมมีสิทธิไถ่ที่ดินพิพาทในกำหนดเวลา 10 ปี นับแต่วันทำสัญญา

ขายฝาก เมื่อจำเลยฟ้องขอไถ่ที่ดินพิพาทจากโจทก์ยังไม่พ้นกำหนดเวลา 10 ปี

นับแต่วันทำสัญญาขายฝาก จำเลยจึงมีสิทธิไถ่ที่ดินพิพาทจากโจทก์

          ปัญหาต่อไปมีว่าจำเลยจะต้องชดใช้ค่าเสียหายให้โจทก์หรือไม่ เมื่อข้อ

เท็จจริงฟังได้ว่า จำเลยครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินพิพาทหลังจากทำสัญญา

ขายฝากให้โจทก์แล้วโดยโจทก์ยินยอมและเมื่อโจทก์ทำสัญญาขยายกำหนดเวลา

ไถ่ที่ดินพิพาทให้จำเลย การที่จำเลยยังคงอยู่ในที่ดินพิพาทต่อไปหลังจากครบ

กำหนดเวลาไถ่ตามสัญญาเดิมจึงไม่เป็นการละเมิดต่อโจทก์ จำเลยจึงไม่ต้องชดใช้

ค่าเสียหายให้โจทก์ ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 4 พิพากษามานั้น ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย

ฎีกาของจำเลยฟังขึ้น

          พิพากษากลับ ให้บังคับคดีไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น ให้โจทก์ใช้ค่า

ฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์และฎีกาแทนจำเลย โดยกำหนดค่าทนายความรวม

10,000 บาท.

 

( พงษ์ศักดิ์ วีระเสถียร - จรัส พวงมณี - สถิตย์ ทาวุฒิ )

ศาลจังหวัดมหาสารคาม - นายอุตสาห์ ทองโคตร

ศาลอุทธรณ์ภาค 4 - นายวิจิตร วิสุชาติ

Visitors: 35,448